Про перехід прав власності на землю при купівлі нерухомості на ній
Верховний Суд України на засіданні Судової палати у цивільних справах 12 жовтня 2016 року розглянув справу № 6-2225цс16 за позовом власника об’єкту нерухомості про визнання припиненим права постійного користування земельною ділянкою та визнання права користування земельною ділянкою.
При розгляді була сформульована наступна правова позиція.
За змістом статті 377 ЦК до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Тому, придбаваючи певну будівлю чи споруду, Вам слід звертати уваги на умови договору, що регулюють правові підстави належності земельної ділянки відчужувачу та умови переходу прав на земельну ділянку до Вас.
Згідно зі статтею 120 ЗК (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може виникати на підставі цивільно-правових угод, а право користування – на підставі договору оренди.
Якщо для ведення Вашого бізнесу, Вам необхідно придбати будівлі чи споруди, які знаходяться на орендованій земельній ділянці, то пам’ятайте, що при відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно з договором оренди земельної ділянки.
У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких вона належала попередньому власнику.
Якщо Ви вирішили придбати будівлю чи споруду спільно з партнерами, то при переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.
При переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда.
Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки знаходиться в прямій залежності від права власності на будівлю і споруду, і передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладанні угод з придбання права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного та цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.
Тому Вам слід мати на увазі, що, застосовуючи положення статті 120 ЗК в поєднанні з нормою статті 125 ЗК, слід виходити з того, що в разі переходу права власності на об’єкт нерухомості в установленому законом порядку право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правило стосується і випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстровано одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності.
